Nachklapp der ATTIKON-Verwalter-Sprechstunde Juli

00:00:01: Diese

00:00:01: Folge wird Ihnen präsentiert von der Artikon-Immobilienwirtschaft,

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00:00:22: Herzlich willkommen zum Nachklapp der Artikanverwaltersprechtunde mit unseren renommierten Expertinnen und Experten aus der Branche!

00:00:29: Herzlich Willkommen auch an unsere heutige Moderatorin Katja Polovi.

00:00:34: Ja liebe Zuhörerinnen und Zuhörer Ich begrüße Sie ganz herzlich zu unserem Artikon Verwalter-Sprechstunden-Podcast.

00:00:41: Heute

00:00:42: wieder mit Dr.

00:00:44: Wolfgang Lang, schön, dass du hier bist!

00:00:47: Du bist ja als Anwalt und im Miet- und WG-Rechts tätig und natürlich auch als Immobilienspezialist.

00:00:57: Stehst uns hier ganz häufig zur Verfügung und ich freue mich, dass wir heute wieder die Fragen unserer... unserer Zuhörer beantworten.

00:01:07: Und heute haben wir überlegt, machen wir auch wieder einen Podcast zum Thema der Balkonsanierung und insbesondere mit der Fragestellung wie man überhaupt mit einer erforderlichen Balkonsanhierung umgehen sollte.

00:01:21: als Verwaltung?

00:01:23: Also ich fange quasi mal bei Null an.

00:01:25: und die Balkonsanierung ist eine Erhaltungsmaßnahme, um es technisch auszudrücken.

00:01:33: Eine Erhaltungmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

00:01:35: Gemeinschafteigentum ist in Abgrenzung zum Sondereigentum derjenige Teil für den die Gemeinsschaft verantwortlich ist.

00:01:45: Das heißt nicht dass die Gemeinheit auch Eigentümerin ist, auch wenn das Gemeinschaffeeigentum heißt, ist Eigentüm die Summe der Mit-Eigentümer mit ihren Miteigentumsanteilen.

00:01:56: Es stellt sich ganz häufig oder immer wieder die Frage, wer ist eigentlich zuständig hier irgendwas zu machen?

00:02:07: Ist es die Gemeinschaft?

00:02:08: muss ich als Verwalter irgendwas tun ja oder nein?

00:02:11: und dafür muss man zwei Prüfungsschritte durchlaufen zwingend von denen die meisten immer nur den ersten Prüfungsschritt gehen, nämlich die Frage stellen.

00:02:23: Handelt es sich bei dem betroffenen Gewerk was erhalten werden soll?

00:02:27: Also im Standgesetz entstand gehalten werden soll um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum.

00:02:35: Diese Frage ist natürlich wichtig zu klären weil diese beiden Eigentumsphären sehr stark annähern bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, teilweise fast überschneiden.

00:02:49: Also diese Abgrenzung ist schwierig und klar ist auch dass der Sondereigentüme, der Wohnungsegentümer ist für die Erhaltung seiner Wohnungen selber zuständig, während die Gemeinschaft grundsätzlich für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig ist.

00:03:06: Das ergibt sich aus Paragraph neun A B E G. Also der erste Prüfungsschritt ist Abgrenzung, ja es ist Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum.

00:03:15: Und der zweite Prüfungsschritt ist ob die Erhaltungslast das heißt die Frage Ist etwas erhaltungsbedürftig und wenn Ja was soll gemacht werden?

00:03:27: Ist diese Erhaltungslast wirksam und eindeutig vielleicht ausnahmsweise auf den Sondereigentümer übertragen?

00:03:34: denn das kommt vor.

00:03:36: Eine solche Übertragung ist nur möglich im Wege einer Vereinbarung.

00:03:41: Wenn es keine Vereinbarungen gäbe, dann wäre die Gemeinschaft immer zuständig.

00:03:45: aber da es Vereinbarungserklärung und Gemeinschafsordnung gibt, muss ich diese Frage klären, ob es zufälligerweise eine Abwälzung auf den Sondereigentümer gibt?

00:04:01: Ich rede über die Erhaltungslast nicht über die Kostentragungslast.

00:04:07: Der Unterschied ist, der Kostetragungslast bedeutet nur jemand zahlt die Zeche, entscheidet aber nicht selber drüber und ich meine die Erhaltungslast.

00:04:16: also die Frage soll dieses Gewerktes Gemeinschaftseigentums erhalten werden?

00:04:21: Und wenn ja in welcher Form?

00:04:24: Die Teilungserklärungen-Gemeinschaftsordnung können diese Erhaltungslasts auf den Sondereigentümer abkürzen.

00:04:32: Welten, Beispielen und das kennt jeder Verwalter aus der Lektüre von Teilungserklärung Gemeinschaftsordnungen.

00:04:39: Das versucht wird bestimmte Bereiche die an die Wohnung angrenzen aber Gemeinschafter Eigentum sind Und die im Wesentlichen dem Zugriff dieses Sondereigentümers ausgesetzt sind dass man da versucht irgendwie Erhaltungslast auf den Sondereigentümer abzuwälsen Wohnungsabklustüern Außenfenster und sowas.

00:05:03: Der BGH hat vor mittlerweile über zehn Jahren einmal klargestellt, dass diese Abwälzung im Rahmen der Teilungseckler- und Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig sein muss.

00:05:16: Wenn das nicht der Fall ist, bleibt im Zweifel die Erhaltungslast bei der Gemeinsschaft.

00:05:23: Beispiel – wenn ich eine Regelung habe wo die Erhaltungslast für Fenster nicht eindeutig auf den Sonderigentümer abgewälzt ist, bleibt die Gemeinschaft zuständig für die Erhaltung zu lassen.

00:05:42: Nicht eindeutlich heißt ich lese die Teilungserklärung der Gemeindschaftsordnung und stoße auf Widersprüche und kann sie nicht auflösen.

00:05:51: Jetzt werden alle lachen weil das eigentlich der Regelfall.

00:05:54: Teilungs-Erklärungen der Gemeinheitsordnung sind selten so klar und eindeute formuliert dass diese Widersprüche nicht auftreten.

00:06:02: Eigentlich bin ich immer auf eine Auslegung angewiesen und oft ist die fast nicht möglich.

00:06:07: Das liegt daran, dass diese Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen sich aus Bausteinen zusammensetzen, die möglicherweise von Notaren gemacht werden, die die Liegenschaft nie gesehen haben.

00:06:22: Und dann kommt das schon mal vor, habe ich auch schon gesehen, dass davon Balkonen die Rede ist bei einer Liegenschäftigkeit keine Balkone hat sondern vielleicht lodgen oder gar nichts.

00:06:35: Also das passiert und diese Problematik geht zu Lasten der Gemeinschaft, weil wenn ich da Regelungen habe die einfach widersprüchlich sind nicht verständlich sind dann bleibt die Gemeinsschaft in der Verantwortung.

00:06:51: im übrigen ist es eigentlich sogar wünschenswert wenn die gemeinschaft den gut auf hat und die Erhaltungslass, aber damit auch die Entscheidungsmöglichkeit bei der Gemeinschaft verbleibt.

00:07:05: Weil ich ansonsten immer gucken muss macht er Sondereigentümer eigentlich das was er soll.

00:07:11: Dazu bringe ich mal ein Beispiel.

00:07:12: stellen wir uns vor Wir vertreten in die Auffassung dass ein Heizungssystem bis einschließlich Absperrventile und Knauf an der Heizung usw.

00:07:26: Also alles, das gesamte Heizungssystem zum Gemeinschaftseigentum gehört?

00:07:31: Ich weiß es ist streitig aber unterstellen wir das einfach mal.

00:07:34: oder nehmen wir ein Wasserleitungssystem wo bis einschließlich Absperring in der Wohnung Gemeinschafter Eigentum zu sehen ist.

00:07:44: wenn jetzt hier irgendeine Abwälzung der Verantwortlichkeit der Erhaltungslast auf den Sondereigentümer statt Fände habe ich das Problem, dass ich nicht weiß ob der Sondereigentümer dieser Verschlichtung auch nachkommt.

00:07:58: Also wenn die Absperrhähne korodieren im Laufe der Jahrzehnte dann kann ich keine konzertierte Aktion durchführen oder möglicherweise keine konzentrierte Aktionen durchführen weil ich nicht weiss wie ist eigentlich der Zustand der Absperrhähne und danach hab' ich ein Problem mit der Gebäudeversicherung irgendwann wenn ich Wasserschäden produziere und so weiter und so fort.

00:08:20: Also eigentlich ist dieser bei den Eigentümern oft vorherrschende Reflex, ich hätte gerne die Verantwortung abgeschoben auf den Sondereigentümer nicht praktikabel vorteilhaft.

00:08:34: Die Frage, die sich weiterstellt ist, wenn ich eine Abwälzung habe, die eindeutig formuliert ist bleibt dann Die Verantwortlichkeit komplett bei dem Sondereigentümer?

00:08:47: oder kann die Gemeinschaft trotzdem noch sagen, naja ich erhalte jetzt diese Absperrventide.

00:08:55: Oder führt die Abwälzung dazu dass sich die Beschlusskompetenz verliere dafür?

00:09:01: Und da hat der BGA gerade dieses Jahr eine Entscheidung getroffen Anfang des Jahres wo er gesagt hat es gibt diese Beschluss Kompetenz bleibt auch bei der Gemeinschaft, selbst wenn ich in einer Vereinbarung die Verantwortlichkeit abgewählt habe auf den Sondereigentümer.

00:09:16: Das ist natürlich super bis diese Begehartenschaltung bei herrschender Meinung genau andersherum.

00:09:23: Die Gemeinschaft verliert die Beschlusskompetenz durch diese Regelungen in der Gemeindschaftsordnung und jetzt haben wir hier die Möglichkeit geschaffen dass Gemeinschaft quasi bildlich gesprochen, den Hut wieder aufsetzt und damit eine konzentrierte Aktion durchführen kann.

00:09:40: Das ist ne sehr praxisrelevante und schöne Entscheidung die einfach verhindert dass wir im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftseigentums ein auseinanderfallen der Erhaltungstustände bekommen.

00:09:56: Und ich muss auch nicht mehr mich darum kümmern was mache ich eigentlich wenn der Sondereigentümer dieser Altungspflicht nachkommt Denn das ist meistens nie mit geregelt worden.

00:10:06: Von den vielen Gemeinschaftsordnungen, die ich gelesen habe in meinem Leben, hab' ich nur eine einzige gesehen, wo das mitgeregelt wurde.

00:10:15: Das vielleicht mal zu diesen Grundlagen.

00:10:18: und wenn ich zurück zum Balkon komme der Balkon setzt sich aus verschiedenen Bauteilen zusammen.

00:10:26: Alles, was konstruktiver Bestandteil des Gebäudes ist, ist zwingendes Gemeinschaftseigentum.

00:10:32: Da steht so ein Gesetz im WEG.

00:10:35: Das heißt die Balkonplatte, die Tragplatte – ob das jetzt Beton oder Holz ist oder sonst was?

00:10:42: Die ist schon mal zwingendes Gemeinschafteigentum... ...die Brüstung dient der Absicherung, Absturzsicherung ist aber auch konstruktiver Bestandteil des Valkons, das ist auch Zwingendes Gemeinschaftseigentum.

00:10:57: Das heißt im Grunde genommen ist der Balkon zwingendes gemeinschaftsegentu.

00:11:03: Es kann man sich vorstellen dass auf diesem Balkon irgendwie eine Nutzschicht liegt die von dieser zwingenden Gemeinschafskonstruktion gelöst es wie lose Aufliegende Platten oder so Ein solcher Balkonbelag oder Bankirei irgendwie aufgeschraubt, auf eine Ständerokonstruktion.

00:11:25: Das ist sondereigentumsfähig und liegt in der Verantwortung des Sonderegentümers.

00:11:31: Wenn also der Bankireiberlag oder wenn es kein beständiges Holz war, der Holzbelag irgendwann erneuert werden muss kann die Gemeinschaft einen händelnden Schoß legen weil das ist ja ein Sondereiigentum und da ist sie in jedem Fall heraus.

00:11:45: Da muss ich nicht zweistufig prüfen.

00:11:47: Zwei-Stufig Prüf' ich nur... wenn es um ein gewerktes Gemeinschaftsagentums geht.

00:11:53: Jetzt habe ich eine Gemeinschafsordnung, wo die Erhaltungslast für die Balkone auf den Sondereigentümer abgewälzt wird und die Formulierung lautet auch so.

00:12:11: Stelle ich mir trotzdem die Frage ist das nachvollziehbar oder nicht?

00:12:18: Was kann es denn für mögliche Schäden an einem Balkon geben, alterungsbedingt?

00:12:24: Es könnte eine Betonplatte sein die irgendwie unlicht ist.

00:12:28: Wo dann der Putz abplatzt auf der Unterseite dieser Balkon-Platte und ich muss irgendwie eine Betonsanierung durchführen.

00:12:38: So wenn ich die Verantwortlichkeit versuche abzuwälzen auf den Sondereigentümern, Welcher Sondereigentümer ist jetzt dafür verantwortlich?

00:12:49: Und ich stelle mir ein mehrstöckiges Haus vor und jede Etage verfügt über einen solchen Balkon.

00:12:57: Wir fangen mal mit der obersten Wohnung an, da gibt es eine Balkonplatte und wir haben den Fall... das regnet durch diese Platte durch, die ist undicht.

00:13:08: Ich habe eine Abplatzung auf der Unterseite der Platte.

00:13:13: Welcher Eigentümer ist jetzt für die Valkonplattenerhaltung zuständig?

00:13:17: Der in der Wohnung, wo man auf der Platte geht oder der darunter, der den Schaden sieht.

00:13:24: Da das nicht lösbar ist wäre aus meiner Sicht eine solche Regelungen der Teilungserklär- und Gemeinschaftsordnung nicht geeignet wirksam die Verantwortlichkeit den Sondereigentümern abzuwälzen.

00:13:37: Das im Zweifel hat der BGH gesagt.

00:13:39: die Verantwortlichkeit bei der Gemeinsschaft verbleibt.

00:13:43: Ich weiß aber, dass die Rechtsprechung über dieses Problem – ich weiß nicht warum und wie, aber eigentlich drüber geht.

00:13:51: Also ich sehe mich so ein bisschen in einer Mindermeinung auch wenn ich es nicht wirklich den festmachen kann.

00:13:57: Aber ich könnte mir vorstellen das so genau da niemand hinguckt.

00:14:01: Ich würde aber, wenn ich in so einem Prozess gerade immer genau hingucken und mir überlegen ist das eindeutig formuliert oder nicht?

00:14:11: Im Zweifel ist die Gemeinschaft zuständig.

00:14:14: Das ist eine Entscheidung, die muss man als Verwalter fällen – da ist mein Versuchskanninchen!

00:14:19: Aber wichtig ist bei diesen Dingen immer wenn es um Auslegungsfragen geht und ich entscheide mich für irgendwas das sich als Verwalter weiß was ich tue.

00:14:30: Also wenn ich diese Gemeinschafsordnung lese und ich stelle Widersprüche fest, muss ich sie benennen können ja und sagen können.

00:14:38: Ich habe mich aus den und den Gründen dafür entschieden ist so und so auszulegen.

00:14:43: Wenn ich das mache, dann können wir keinen Vorwurf draus schricken.

00:14:47: Schlecht ist immer nur wenn ich gar kein Problembewusstsein habe und irgendwas mache.

00:14:52: Das will ich damit zum Ausdruck bringen wie die Teilungserklärung im Einzelfall wirklich... Das weiß dann der Bundesgerichtshof am Ende des Tages, aber das ist zu spät für uns.

00:15:04: Als Praktiker müssen wir in dem Moment, wo wir die Sache planen, wissen wie legen wir das aus?

00:15:11: und deswegen muss man sich überlegen was tue ich da gerade?

00:15:15: Und warum tue es?

00:15:19: Wir haben jetzt erstmal die Fragestellung bei der Balkonerhaltung zu klären Wo liegt der Erhaltungslast.

00:15:27: Und da stellen wir mal, wir haben keine Abwälzung oder auch keinen Versuch einer Abwältigung in einer Vereinbarung auf den Sondereigentümer.

00:15:36: So dass hier bei der üblichen Erhaltungslastverteilung sind die Gemeinschaft erhält den Balkon.

00:15:44: Jetzt kommt es aufs Schadenbild an.

00:15:46: was muss eigentlich gemacht werden?

00:15:48: Die Gemeinsach beschließt also, es soll eine Erhaltungsmassnahme stattfinden und die Erhaltlungslast zwingt mich zu einem Beschluss als Gemeinschaft.

00:15:57: Warum zwingen?

00:15:58: Weil jeder Eigentümer einen Anspruch auf Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hat und wenn die Gemeinschafters verschlammt, dann löst das unter Umständen auch Schadensersatz aus für Dritte, die dadurch geschädigt werden für Eigentürme.

00:16:13: Ich muss also eine Erhaltungsmaßnahme beschließen.

00:16:16: Frage was für ein Schadenbild habe ich Wenn ich eine umfangreiche Vagonsanierung durchführen muss, umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen.

00:16:26: Sanierung ist ja ein untechnischer Begriff.

00:16:28: Beton-Sanierung, ich muss die Balkonplatte neu machen oder so.

00:16:36: Dann stellt sich die Frage erstens.

00:16:38: Bleibe ich bei einer Eins zu Eins Erhaltungsmassnahmen?

00:16:42: Oder gehe ich in eine bauliche Veränderung kreisen?

00:16:45: Gerade bei Brustungen.

00:16:47: Wenn ich da irgendwas verändere... Ich habe vormals ne aufgemauerte Brüstung.

00:16:52: sage, das ist mir vielleicht zu wartungsintensiv oder so.

00:16:56: Ich möchte da jetzt eine Glasbrustung haben oder so.

00:16:58: dann bin ich ja in der baulichen Veränderungen drin kombiniert mit einer Erhaltungsmaßnahme.

00:17:03: Dann muss ich schon mal wissen, aha!

00:17:05: Ich brauche zwei Beschlüsse nämlich einmal zur baulchen Veränderung und einmal zur Erhaltung.

00:17:15: Und die nächste Frage, die sich anschließt wie gehe ich eigentlich damit um?

00:17:20: Wenn Balkonbelag habe, den ich im Rahmen der Erhaltungsmaßnahme notwendigerweise zerstöre.

00:17:30: Der Balkon-Belag selbst wäre aber vielleicht noch gut gewesen.

00:17:35: Wer nicht gut muss der Eigentümer oder der Sondereigentüme ihn erhalten, weil er Sond ereigentum ist?

00:17:42: Ist er noch gut?

00:17:44: Mache ich ein Kaputt im Rahmen dieser Erhaltungsmassnahmen von der Gemeinschaft!

00:17:48: Das löst einen Aufopferungsantrucht des Eigentümers aus, §.

00:17:53: XIV Absatz III Wege in Geld.

00:17:58: Jetzt wäre vorstellbar dass der Verwalter das Problem sieht.

00:18:04: Aha wir machen Haltungsmaßnahmen an den Balkon müssen dabei zwangsläufig den Balkonenbelag zerstören also beschließen wird doch gleich das Neumachen dieses Belagsmit.

00:18:14: An solchen Fallen gab es im Rahmen einer Wasserstrangesanierung und Zerstörung von Fliesenspiegeln in Wartezimmern noch zur alten Rechtslage vor dem BMOC, wo der BGH gesagt hat naja wenn ich Sondereigentum zerstöre dann löst ein Schadensersatzanspruch für den geschädigten eine Wahlmöglichkeit aus.

00:18:40: Also ich kann einmal Natural Restitutionen bekommen.

00:18:43: die Gemeinschaft baut mir da wieder das was kaputt gemacht wurde hin oder Schadensersatz in Geld.

00:18:50: Und weil es die Natural-Restitution gibt, kann ich ja auch gleich den Beschluss mitfassen, es soll mitgemacht

00:18:58: werden.".

00:18:59: Ich habe die Entscheidung nicht verstanden damals schon nicht, weil die Argumentation fehl geht und sie ignoriert das Wahlrecht des Geschädigten.

00:19:07: Wenn die Gemeinschaft mitentscheidet – die Natural Restitution hat er geschädigt wie kein Wahlrecht mehr!

00:19:14: Insofern halte ich das dogmatisch für schwierig kann das eigentlich schon gar nicht mehr funktionieren, weil im Paragraph vierzehn ab Platz drei WEG ausdrücklich von einer Entschädigung in Geld die Rede ist.

00:19:27: Also die Naturalrestitution ist da rausgefallen aus der Formulierung ein Gesetz und damit bleibt aus meiner Sicht eigentlich keine Beschlusskompetenz übrig irgendetwas was im Sondereigentum steht im Rahmen einer Balkonerhaltungsmaßnahme hier irgendwie mit zu beschließen.

00:19:46: Hände weg vom Sondereigentum.

00:19:50: Das heißt, die Reichweite meines Beschlusses kann sich nur auf das Gemeinschaftseigentum beziehen und ich kann auch voll entscheiden was gemacht werden soll muss es natürlich genau bestimmen durch ein Leistungsverzeichnis usw.

00:20:04: Und kann auch sagen wer die Kosten tragen soll.

00:20:08: theoretisch Ich könnte die Kostverteilung irgendwie den Nutzern auferlegen also den Sondereiigentümern.

00:20:17: Das geht theoretisch über den Sechzehnabsatz II, Satz II WEG.

00:20:24: Aber das muss ja der Kostengerechtigkeit dienen und die Erhaltungsmaßnahme an der Substanz ist etwas was witterungsbedingend notwendig wird zumindest im Zweifel.

00:20:36: also es ist vielleicht auch vorstellbar dass die Nutzung des Balkons dazu führt aber in der Regel wird das Witterungs bedingt sein und dann kann ich nicht sagen Lege das den Sondereigentümern auf, finde ich schwierig.

00:20:51: Also ich meine dass die Kostenverteilung was die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums angeht über alle Mit-Eigentumsanteile laufen sollte anders bei Fenstern.

00:21:00: da kann man sagen okay das nimmt der Sondereigentüma immer selber in die Hand.

00:21:05: Da hat er Einfluss drauf.

00:21:07: Das dient der Kostengerechtigkeit.

00:21:08: das finde ich ist bei Dach und Fach wenn man so schön sagt eigentlich nicht vorstellbar.

00:21:16: Deswegen würde ich da bei der Kostenverteilung mit Eigentumsanteile über alle bleiben.

00:21:24: Ja, damit haben wir eigentlich auch den Punkt des Aufopferungsanspruchs Schadensersatzes hinsichtlich der Schäden im Sondereigentum mit abgedeckt.

00:21:36: Da ist natürlich zu beachten oder die Frage zu stellen inwieweit kann dieser Anspruch ausgeschlossen oder beschränkt sein?

00:21:45: Er kann beschränkt sein durch das Alter des Belags, des Balkonbelags.

00:21:52: Das heißt ich habe einen Abzug neu für Alt.

00:21:58: der geschädigte soll nicht besser stehen als er vorher dastand.

00:22:03: Man könnte weiter die Frage stellen wenn jetzt alle Eigentümer eine solche Balkonsanierung erdulden müssen Und alle, die Gleichschäden haben, ob überhaupt ein Sonderopfer vorliegt.

00:22:18: Ob man das dann überhaupt entschädigen muss?

00:22:20: Ich würde aber trotzdem sagen ja, weil immer wenn, also wann immer Sondereigentum geschädigt wird ist das ein Sonderopfer per se.

00:22:29: Aber es ist streitisch.

00:22:32: Ja und damit sind wir im Prinzip voll durch das Thema durchgegangen.

00:22:40: Ja, wie immer bei dir sehr ausführlich und jede Möglichkeit in deinen Erkehrungen aufgenommen mit einbezogen.

00:22:50: Total klasse, lieben Dank!

00:22:52: Gerne!

00:22:54: Ich freue mich auf unser nächsten Podcast Und wünsche unseren Zuhörern erst mal eine schöne Zeit und bedanke mich ganz herzlich bei dir

00:23:05: Bis zum nächsten Mal.