Nachklapp der ATTIKON-Verwalter-Sprechstunde Mai

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00:00:22: Herzlich willkommen zum Nachklapp der Artikanverwaltersprechtunde mit unseren renommierten Expertinnen und Experten

00:00:28: aus der Branche!

00:00:29: Herzlich Willkommen

00:00:30: auch an unsere heutige Moderatorin Katja

00:00:33: Polovi.

00:00:34: Hallo und herzlich willkommen zum Evia Podcast.

00:00:37: Ich freue mich, dass wir Herrn Thomas Brandt, Fachanwalt für Miet- und BEG Recht hier wieder begrüßen dürfen.

00:00:44: Herr Brandt schön, dass Sie da sind und das sie uns auch heute wieder in diesem ganz besonderen Podcast unterstützen.

00:00:50: Danke schön!

00:00:51: Gerne

00:00:52: Und hat ja eine Frage erreicht die tatsächlich ich glaube aktuell auch die ganze Verwalterschaft bewegt.

00:01:01: gerne einmal mit dem ersten Teil starten, dass sie so ein bisschen auch etwas ausführlicher darüber berichten können.

00:01:09: Genau und zwar erreicht uns die Frage von einem Verwalter der uns hier schrieb das in einem ist von ihm verwalteten Objekte einen Aufzug eingebaut werden soll Und er schreibt nun ganz klar, dass er leider natürlich versucht hat drei Angebote zu erhalten.

00:01:30: Die hat aber nicht bekommen.

00:01:32: Warum auch immer, also das sind natürlich für jede Gewerke dann die jeweiligen Angebote.

00:01:39: Und er hatte eben keine Möglichkeit tatsächlich drei Angebote der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen.

00:01:48: und um diese drei Angeboten geht es nun ja auch aktuell sehr aktuell doch aus dem Urteil aus März.

00:01:58: Und Herr Brand, Sie werden ja auch sicherlich schon, sag ich mal Erfahrungen damit gemacht haben bei Ihrem Mandanten.

00:02:06: Wie geht man denn mit der Sache um und was genau ist dann überhaupt festgelegt?

00:02:11: Ja, dann leg' ich mal los.

00:02:12: Thomas Brandt, Rechtsanwalt aus Köln.

00:02:15: Fachanwaltung für WEG- und Mietrecht.

00:02:17: Mieterecht mache ich nicht mehr.

00:02:19: Ich mach also immer noch WEG Recht!

00:02:21: kümmere mich überwiegend um wohnungseigentümergemeinschaften und helfe diesen wohnungseigentüme gemeinschaften gemeinsam mit dem verwalter Ja, ich sage immer wasserdichte beschlüsse zu fassen also beschlüssel die dann auch tatsächlich Halten wenn sie angefochten werden.

00:02:41: das heißt jetzt ja nicht dass jeder Beschluss angefochten werde muss und dass man Immer bei jedem beschluss damit rechnen muss dass der angefochte wird.

00:02:49: aber der Verwalter ist ja irgendwie auch darauf trainiert und eingeübt, dass er eben so Worst Case Überlegungen anstellt.

00:02:59: Und gerade je höher die Investitionsmaßnahme ist, je mehr Kosten dann am Ende im Raum stehen desto sicherer will natürlich der oder die Verwaltern das den Beschluss machen.

00:03:16: Wenn wir jetzt Großwohnanlagen haben und da haben auf einmal mit zwei drei vierhundert fünfhunderttausend Euro zu tun oder manchmal auch über eine Million, dann ist es natürlich schon sehr wichtig.

00:03:28: Ein Beschluss so zu formulieren dass der hinterher von einem Eigentümer vielleicht aus ganz anderen Gründen sagt ich möchte das nicht und ich kann mir das gar nicht leisten und oft sind es ja Beweggründe die gar nicht mal die inneren Beweggründe, die gar nicht mal im Beschluss liegen sondern aus anderen Gründen kommen.

00:03:49: Meistens ist es dann eben das Eigentümer sagen ich möchte das jetzt nicht bezahlen müssen und dann sucht man einen Kollegen von mir auf der würde dann so einige Punkte prüfen zum Beispiel ob das ordentlich angekündigt ist und ob die Informationen vorher ausreichen.

00:04:10: aber eben auch immer die Frage ist der Beschluss technisch ordentlich vorbereitet worden?

00:04:19: und dazu gehört eben auch immer die Frage, konnten sich die Eigentümer bei der Beschlussfassung ein Bild machen über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen?

00:04:29: So möchte ich es einfach mal sagen.

00:04:31: Insbesondere eben auch über die Angewesenheit des Preises.

00:04:34: Die Angewersenheit des preises ist ein ganz wichtiger Kernfaktor.

00:04:38: das wird ja auch bleiben egal jetzt wie man mit dem Urteil umgeht.

00:04:44: Der Preis wird am Ende des Tages immer ein ganz wichtiger Kernpunkt sein, der natürlich die Entscheidung ob man das will oder nicht beeinflusst, ob man dafür ist oder dagegen ist.

00:04:56: Bestimmte Dinge muss man machen.

00:04:58: wenn sie kaputt sind müssen sie repariert werden.

00:05:01: es gibt eine Instandhaltungspflicht im gemeinschaftlichen Eigentum und das ist auch klar und dennoch muss sich die Gemeinschaft oder müssen sich die Eigentümer der Gemeinsschaft natürlich entscheiden.

00:05:11: Die müssen hinterher sagen, der und er bekommt den Auftrag und das und das machen

00:05:16: wir.".

00:05:17: Das ist dann sehr schnell eine Frage des Preises und der Kosten.

00:05:22: Deshalb ist dieser Kostengesichtspunkt sehr wichtig und es liegt eben im Allgemeinen... ich sage jetzt einfach mal Verwalterinteresse eigentlich dürfte ich das gar nicht mehr sagen weil der Verwalder ja auch gar Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ich müsste also im Grunde genommen sagen es liegt eben Gemeinschaftsinteresse.

00:05:43: Beschlüsse so zu fassen und sofort zu bereiten das ja hinterher auch wenn sich jemand dagegen wehrt entstand halt aufrechterhalten bleiben und bestandskräftig werden.

00:05:59: Und hierzu gibt's eben diese drei Angebots Geschichte.

00:06:06: Grundsätzlich war es bisher so, dass man vom Grundsatz her von Prinzip ja mindestens drei Angebote einholen musste um eine Instandhaltungsmaßnahme vorzubereiten.

00:06:22: Ausnahmen wurden für kleinere Maßnahmen, für Kleinstmaßnahmen gemacht und da waren diese Schwellenwerte wann liegt eigentlich die Kleinst Maßnahme vor?

00:06:33: Also um eine größere Maßnahme, die waren auch schon sehr umstritten.

00:06:37: Ich weiß nur... ich weiß aus eigener Erfahrung dass das Landgericht Dortmund eins der drei Berufungsgerichte in Nordrhein-Westfalen, das ist das Land Gericht Dortmond eben diesen Wert von dreitausend Euro festgelegt hat.

00:06:50: und wir haben immer gesagt alles was über dreitaushausen Euro geht, muss mit mindestens drei Angeboten belegt werden.

00:06:58: Und das ist auch so die allgemeine Tendenz Wenn man sich das mal anguckt, dass der Bundesgerichtshof hat die bisherige Rechtsprechung so wie er es immer macht.

00:07:10: Immer schön aufgezählt, der sieht es so.

00:07:13: und wenn wir jetzt mal gucken Aufseite sechs in Randziffer zwölf des Urteils da werden also alle die aufzuzählten Grundsätzlich immer drei Angebote haben wollen.

00:07:24: Also hier zum Beispiel Landgericht Izzahue, Landgerricht Berlin Das sind alles Berufungsgerichte die dann einen größeren Kreis von Entscheidungen unter sich haben.

00:07:36: Landgericht Frankfurt, insbesondere Essen Berlin Karlsruhe, Landgerich Dortmund das waren die mit den drei tausend Euro Schwellengrenze und Landgerig Düsseldorf.

00:07:51: Ganz konkret nicht dieser Entscheidung, die wir jetzt hier vor uns haben vom siebenzwanzigsten März liegt dieser Entscheidung ein Urteil, das zunächst einen Urteil des Amtsgerichtsbuppertal zugrunde.

00:08:11: Und das Amts-Gericht Buppertall hat sich auf den Standpunkt gestellt in ganz besonderen Fällen braucht man keine drei Angebote einzuholen.

00:08:24: wenn nämlich zum Beispiel der Handwerker bekannt ist Also bekannt und bewährt ist, dann könnte man oder konnte man nach Auffassung des Amtskriegslubberteils darauf verzichten weitere Angebote einzuholen.

00:08:40: Und es war in der Tat hier so – in unserem Fall, der jetzt vom BEE einschieben worden ist, das war so!

00:08:47: dass wir mehrere angebote hatten.

00:08:48: es ging und fenster reparatoren und fensvereinstands setzungen.

00:08:53: Einmal hatten wir zwei fenster die ausgetauscht werden mussten, die kosteten viertausend einundneunzig comma zwanzig euro.

00:09:00: damit sie mal einfach mal damit man mal so ein gesichtspunkt hat was die größten ordnung betrifft.

00:09:07: dann kam noch eine vordachverglasung dazu für fünfhundertfünfzig Euro.

00:09:11: Da kam noch ein weiteres Fenster hinzu, was ausgetauscht werden musste für und insgesamt war dieses Volumen dann bei acht tausend Euro.

00:09:24: Und bei diesen achttausend euro das liegt also sicherlich oberhalb der Schwellengrenze wo wir uns eben Gedanken machen müssen mit Angeboten oder jedenfalls mussten den angeboten.

00:09:39: Wenn man mal das Handgericht dort nimmt mit seinen drei Tausend Euro, sind wir deutlich drüber.

00:09:43: und die haben immer ganz knallhart gesagt ab Dreitausend Eins will ich drei Angebote sehen.

00:09:49: Sonst ist der Beschluss allein aus diesen Gründen ungültig für ungültige zu erklären wenn er dann angefochten worden ist.

00:09:57: Und hier haben was also mit acht tausend euro zu tun Knapp Achttausend Euro Zutun.

00:10:02: und Die Wohnungseigentümer Gemeinschaft in Wuppertal hat darauf verzichtet weitere Angebote einzuholen.

00:10:10: Es gab also nur ein Angebot, und zwar das Angebot einer Glaserei mit der die Wohnungseigentümergemeinschaft schon lange zur Zuschriedenheit zusammengearbeitet hat.

00:10:25: Und im Urteil heißt es dann in dem Beschlussprotokoll heisst es dazu DieGlasereiO-Punkt sei bereits seit Jahrzehnten zur Vollstenzufriedenheid der GDWE, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung in der Standsetzung der Fenster verantwortlich.

00:10:43: Und da hat das Amtsgericht Wuppertal gesagt, das reicht mir dann kann man auch darauf zurückgreifen.

00:10:50: und es gab also nur dieses Angebot wie gesagt knapp acht tausend Euro.

00:10:54: und dann hat man diesen Beschluss auch dann bestehen lassen.

00:10:58: er wurde angefochten.

00:10:59: Irgendeiner hat gesagt ne wir brauchen drei Angebote.

00:11:02: und dann hatte das Amtskrieg Wupperteil gesagt nee wir brauchen in diesem Fall keine drei Angeboten.

00:11:06: bekannt und bewährt reicht mir aus.

00:11:09: Das ist dann natürlich, was heißt natürlich?

00:11:13: Aber es ist dann weil derjenige tatsächlich sich auch nicht hat überzeugen lassen.

00:11:18: Der Anfechtungskläger, das ist zum Landgericht Düsseldorf gegangen.

00:11:24: Das Landgerichts-Düsseldorff sieht die... Hat das anders gesehen?

00:11:29: Und hat gesagt, nein wir brauchen hier da wir über der Schwelle sind.

00:11:33: Egal ob jetzt drei tausend, dreitausend fünfhundert viertausend irgendwo in diesem Bereich dürfte die Schwelle liegen.

00:11:39: Wir sind deutlich drüber und da möchte ich das Landgericht Düsseldorf drei Angebote sehen.

00:11:47: und also hat das Land Gericht Düsteldorf den Beschluss aufgehoben dieses ja zur vollsten Zufriedenheit arbeitenden Handwerkers.

00:11:57: Und dann ist das Landgericht Düsseldorf, ich kenne das Land Gericht Dseldorf aus vielen anderen Verfahren immer sehr, sehr fair mit den Prozessbeteiligten.

00:12:07: Das muss man sagen.

00:12:09: die haben dann tatsächlich gesagt okay wir wissen dass es auch andere Auffassungen gibt wenn auch Die Herrschende Meinung sagt drei Angebote aber Es gibt Ausnahmen und es gibt andere Rechtsprechung dazu.

00:12:24: jetzt nicht gerade die Herrschenden Meinung Aber eben weniger wichtige Rechtsprechung oder weniger prominente Rechtsprechungen, die gibt es.

00:12:34: und dann haben sie also den Verfahren für das Verfahren die Revision zugelassen.

00:12:41: zum Bundesgerichtshof.

00:12:42: Wir haben ja in Deutschland Zulassungsrevision, irgendeiner muss die Re vision zulassen.

00:12:48: entweder macht das das Landgericht und dann ist es schon beim BGH Oder man beschwert sich darüber, dass es nicht zugelassen wurde.

00:12:56: Da braucht man allerdings ca.

00:12:57: twenty-fünfzehntausend Euro Beschwerstreitwerte und da wäre man hier nicht draufgekommen.

00:13:02: Wir sprechen jetzt nicht über zweizwanzigtausende Euro sondern über knapp achttausend Euro.

00:13:06: also der Bundeskriegshof hätte das nicht alleine an sich ziehen können.

00:13:11: aber das Landgericht war so fair und hat gesagt okay es gibt auch andere Meinungen das wollen wir mal grundsätzlich klären lassen.

00:13:18: und dann ist das also zum Bundeskreegshof gekommen Und der Bundesgerichtshock musste sich jetzt mit der Frage befassen, braucht man grundsätzlich immer drei Angebote oder wann braucht man keine drei Angeboten und welche Ausnahmen gibt es dazu?

00:13:37: Das Urteil zu diesem Verfahren wurde wirklich händeringend von den Gemeinschaften natürlich insbesondere von den Verwaltern beachtet oder händringend erwartet.

00:13:52: weil natürlich die Verwalter, ich sagte es ist ja Eingang schon ein Interesse daran haben.

00:13:56: was hat sich der Beschlüsse zu machen.

00:13:58: Das ist völlig klar.

00:13:59: und da man jetzt wusste da jetzt etwas mein Bundesgerätshof haben natürlich alle auf dieses Urteil gewartet.

00:14:05: das ist jetzt vom, ich dachte es ist eben schon vom siebenzwanzigsten Dritten-Zweißen-Sächsen-Zwanzig Und wer sich das mal anlesen möchte?

00:14:15: Das Urteil ist vom siebentzwanziger Dritten Zwei-Tausend-Sechsens-Zwanzig mit dem Aktenzeichen VZR.

00:14:22: ZR heißt Zivilsachenurteil und sieben Strich durch.

00:14:26: fünfundzwanzig ist der siebte Fall im Jahre zweitausendfünfundzwanzig haben die das schon bekommen.

00:14:32: Sie sehen es schon am Verlauf des Verfahrens, ein frühes Verfahren aus fünfund zwanzig und die haben tatsächlich lange sich mit dem Fall beschäftigt und erst am siebentwanzten März zwei tausendsechsundzwantzig dieses Urteil gemacht.

00:14:47: Und das Urteil ist gar nicht mal am diebendzwanzigsten, dritten, zweitausend, sechsundzwanziger veröffentlicht worden.

00:14:52: Sondern jetzt erst in den letzten Tagen.

00:14:54: ich habe eben noch einmal versucht, die genauen genauen Veröffentlichung der nur Interesse halber nochmal zu haben.

00:15:01: Ich habe es jetzt so schnell nicht gewonnen.

00:15:02: Es ist also die Urteilsbegründung ist also einfalls zwei drei Wochen alt und seitdem wissen wir also wie sieht der Bundesgerichtshof dazu?

00:15:15: verhält zu dieser Frage und ich darf einfach mal aus den vier Leitsätzen ganz kurz das Wichtigste zitieren.

00:15:23: Beim Bundesgerichtshof ist es immer so, die ziehen die wichtigsten Aussagen nach vorne und machen davon sogenannte Leitsätze damit wir schonmal wissen worum geht's hier eigentlich und wie ist im Ergebnis entschieden worden?

00:15:37: Und dann folgt eine Beschreibung des Sachverhaltes.

00:15:39: daher habe ich natürlich jetzt auch den Fall dass es eben acht tausend Euro sind und ich weiß jetzt auch, wir können das, man könnte das jetzt ganz durchlesen.

00:15:48: Da kann man ganz genau sehen warum der Bundesgerichtshof so entschieden hat.

00:15:52: und vielleicht nun mal zu den vier Leitsätzen.

00:15:56: die sind hier unter.

00:15:57: also jeder kann sich das ohne weiteres unter BGH Entscheidungen.

00:16:01: Das wollte ich noch einmal sagen, das ist also kein Hexenwerk, sich dieses Urteil durchzulesen und ich empfehle es wirklich dringend allen Verwaltern und vielleicht auch den Beiraten, je nachdem wie die Konstellation da ist.

00:16:16: Ich empfehle wirklich dringend rufen Sie dieses Urteil auf gehen sie auf BGH dann kommt eine Untergruppe BGH Entscheidungen Und dann klicken Sie das an und können auswählen ob sie nach Schlachwort oder nach Aktenzeichen suchen.

00:16:31: Dann klicken sie Akten zeichnen an dann haben es ganz schnell und dann geben sie einfach das akten Zeichen ein.

00:16:37: mehr brauchen wir nicht zu machen.

00:16:40: Leert das der ZR, lehrt das die sieben schrägstrich fünfundzwanzig?

00:16:44: Ausdrucken oder auch nicht ausdruckend.

00:16:47: Also meine Kollegen sagen mir nicht so viel ausdrucken.

00:16:50: Man kann es doch alles am Bildschirm lesen.

00:16:52: aber gut dass ist eine Geschmackssache.

00:16:55: Lesen Sie sich dieses Urteil bitte einmal durch und Sie haben glaube ich auch mal mal gucken.

00:17:00: Das ist ja immer auf sechzehn Seiten.

00:17:02: Denken Sie also einen schönen Überblick Wie das Ganze entstanden ist, wie sich die anderen Gerichte dazu verhalten.

00:17:09: Sie werden auch dann sehen dass die ganz herrschende Meinung diese drei Angebote haben wollte und der BGH sieht es also grundsätzlich anders und sagt im ersten Leitsatz Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachen Grundlagen eignen.

00:17:26: Man kann sie natürlich machen.

00:17:27: klar gibt Es und das ist der erste Schlag fortsatz gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung.

00:17:36: Das heißt also dieser Grundsatz, wir brauchen drei Angebote der ist damit weg vom Fenster.

00:17:42: Das kann sein dass man aus irgendwelchen Gründen sich trotzdem mehrere Angebote einholt weil man unsicher ist, weil die Preise sehr stark auseinander gehen aber muss das ja auch irgendwie schaffen.

00:17:51: Man muss hier auch irgendwie an diese Vergleichsangebote drankommen.

00:17:54: und ich persönlich weiß Aus der Vorbereitung vieler vieler großen Sanierungsmaßnahmen es gibt gar nicht so einfach mehr vergleichsangebote.

00:18:02: und wenn die Handwerker schon hören A Es handelt sich um der Eigentümergemeinschaft, da wissen wir schon.

00:18:09: Aha!

00:18:10: Da kommen wir also ins Rennen mit anderen und wir müssen sehr viel Zeit aufwenden.

00:18:14: Ich weiß nicht hier bei den Fenstern wird es wahrscheinlich schneller gegangen sein aber wenn's um die Dachreparatur oder Balkonsanierung und sonst was geht man weiß ich genau.

00:18:23: Man muss sich dann vor Ort mit der Sache befassen und das kostet einfach Geld.

00:18:26: und Geld wollen die werden auch vielleicht nicht bezahlen.

00:18:29: Die Eigentüme, ich weiß es nicht, die Tendenz geht dahin dass man dann einen Betrag bezahlen muss, der hinterher vielleicht angerechnet wird wenn man den Auftag erteilt.

00:18:38: Also die erste Leitschaft sagt es gibt keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.

00:18:45: das heißt also wir sind im Grunde genommen ein Angebot brauchen wir natürlich an dem sich orientieren muss.

00:18:50: aber wir sind da erst mal auf eins plus x plus irgendetwas wo man sich natürlich dann Gedanken machen muss wie kläre ich das?

00:19:00: dass es jetzt kein Ausreißer ist.

00:19:03: Vielleicht auch mal ein zweites Angebot einholen, vielleicht aber auch in Sachverständigenfragen oder Bauingenieurfragen.

00:19:10: Dann kann man sich ja auch so den der wirtschaftlich weiter Maßnahmen nähern.

00:19:16: Der zweite Obersatz heißt dann hier ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachen Grundlage ordnungsmäßig Verwaltung entspricht.

00:19:26: und das ist immer die Frage.

00:19:28: Ordnungsmäßige Verwaltungen?

00:19:29: Ja nein!

00:19:30: Wenn nein Aufhebung, wenn ja läuft das Ding durch.

00:19:35: Also ob nun eine Instandhaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hängt von unterschiedlichen Informationen ab und da muss man sich jetzt auch merken oder aufschreiben oder wie auch immer Art der Maßnahme was machen wir überhaupt?

00:19:51: Was geht es?

00:19:52: bedringlich ist die Dringlichkeit und sonstige Umstände des Einzelfalles vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers.

00:20:02: Das ist ein, hört sich so ein bisschen einfach an aber es ist wirklich der Maßstab.

00:20:10: was würde einen vernünftig denkender Mensch machen?

00:20:14: ist für den das plausibel dass weil das jetzt aufgrund dieses einen Anbemotes machen oder nicht?

00:20:21: Und dann kommt der dritte Satz.

00:20:23: da wirds dann noch ein bisschen konkreter.

00:20:26: Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als tatsachen Grundlage genügen.

00:20:45: Das heißt also eine Kombi, ich habe ein Angebot, das ist klar weil wir müssen ja auf den Handwerker dann beauftragen Das müssen wir ja auch beschließen, dass bei diesen Handwerken aber auftagen wollen.

00:20:56: Aber wir haben zum Beispiel die Kombination ein Angebot oder wir haben meistens dann vorher eine Begutachtung durch Ernstachverständigen oder Bauingenieur der sagt uns eben ist das und das und machen und meine, die von mir begleitet von mir die Sachverständigen, die sich immer die Kosten in etwa schätzen damit wir mal so in etwa wissen was kostet der Spaß?

00:21:18: also ich sage immer wie es der ist Zustand Was müssen wir machen, um die Mängelfreiheit herzustellen?

00:21:24: Also ich stand halt als Maßnahme und wie viel wird das kosten.

00:21:28: Diese drei Fragen richte ich an den Sachverständigen oder lasse ich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Beschluss an den sachverständigen Richten, habe ich eine Aussage.

00:21:40: Und die Kombi Die Kombination Sonderfachleute plus ein Angebot kann also ausreichen.

00:21:49: und dann sagt der BGH noch Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig war, kam er auf.

00:22:05: Bekannt und bewährt, kam dazu kann es rechtfertigen von der Einholung weitere Angebote abzusehen.

00:22:12: Also da auch nochmal eine zweite nuance.

00:22:15: also einmal haben wir diese Kombi Sachverständiger ein Angebot dann haben wir die Kombi entkennbar schon.

00:22:21: Er arbeitet immer ordentlich und zufriedenstellend, kann also auch ein Grund sein einfach davon abzusehen weitere Angebote einzuholen.

00:22:30: Und da kommt der vierte Leitsatz Auch wenn einen Beschluss über eine Erhaltungspassnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote anstanden ist Also das wird Nicht mehr der Grund sein Kann er deshalb Ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen weil das vorliegende Angebot objektiv, ungeeignet und oder überteuert ist.

00:22:51: Das kann natürlich passieren.

00:22:54: Man kann jetzt nicht sagen es reicht immer ein Angebot so diesen Rückschluss kann man jetzt nicht ziehen sondern denn man kann nur den Rückschluss ziehen es ist grundsätzlich nicht erforderlich mehrere Angebote einzuholen.

00:23:04: man kann sich auch anders dem lernen.

00:23:07: Es ist natürlich möglich das wird auch in der Vergangenheit passieren dass ein sichtbar übertäubtes Angebot vorliegt wo man einfach sagt das passt nicht Das kann nicht passen, das ist nicht plausibel.

00:23:20: Da fragt man vielleicht noch mal jemandem und der sagt dann nee, das passt nicht zusammen Leistung und Preis passen hier nicht zusammen.

00:23:28: Also das kann also ein Anfächtungsgrund sein.

00:23:33: aber da liegt der Anfägungsgrund im Grunde genommen in der Unverhältnismäßigkeit zwischen beschlossenem Kostenrahmen und Gegenleistung Aber nicht eben in der formalen Situation.

00:23:44: ich habe keine drei Angebote.

00:23:47: Ja, das sind so die wesentlichen Bestandteile des Urteils.

00:23:50: und jetzt mal zu ihren Fragen vielleicht.

00:23:56: Ich denke da haben sie ja schon zumindest einmal den ersten Teil der Frage damit auch ganz prima erläutert und haben erklärt nein es ist nicht schlimm wenn man eben jetzt nicht drei Angebote für diesen Aufzug bekommt sondern es reichen im Zweifel eins oder zwei Angebote.

00:24:14: Man setzt ja auch meistens den gesunden Menschenverstand voraus und jeder Verwalter, der vielleicht schon mal so eine Maßnahme umgesetzt hat oder jemanden kennt als Verwalte, der das schon gemacht hat.

00:24:29: Ich finde man hat immer untereinander die Möglichkeit sich da auszutauschen.

00:24:34: Aus meiner Sicht sollte ein Verwalther mit seinen Möglichkeiten so umgehen wie er mit seinem eigenen Geld umgehen würde.

00:24:43: Ich

00:24:44: finde das ein sehr, sehr guten Hinweis den Sie da gerade bringen.

00:24:47: Das wäre noch so eine dritte Erkenntnisquelle.

00:24:52: also einmal Angebot muss immer mich auch gucken hier bekannt und zu wert.

00:24:59: Einmal vielleicht mithilfe eines Sachverständigen und vielleicht auch der Rückgriff auf Referenz Objekte.

00:25:07: Nach dem Motto, wo habt ihr den schon mal so etwas gemacht?

00:25:09: Ich habe das jetzt gerade bei einer Vergabeverhandlung gehabt.

00:25:12: Da war die zweite dritte Frage vom Auskam aus dem Beirat.

00:25:15: Er sagt mir noch einmal, wo haben wir denn schon mal der Gegensum Balkone, die wir sanieren mussten?

00:25:22: Weil die Balkonen geht da nicht mehr hielten und locker waren und das ist natürlich beim Hochhaus etwas problematisch!

00:25:29: Und er kann dann sofort die Frage ja, sag doch mal wo habt ihr denn bisher welche Sanierungen habt ihr ein bisschen an Balkongeländer gemacht?

00:25:38: Wir wollten das mal angucken.

00:25:40: Wir wollen vielleicht auch mit dem Verwalter dort sprechen aber wir auch immer.

00:25:43: also der Rüsthofreferenzen finde ich auch eine sehr sehr wichtige Hinweis.

00:25:48: Das kann ebenfalls ein Erkenntensquelle sein.

00:25:50: Die werden ja auch dann auch sagen ja mit denen sind wir zufrieden und das harmoniert Leistung und Gegenleistung harmonieren, die entsprechen sich.

00:25:59: Also das Referenzobjekte sind da sicherlich eine sehr gute Erkenntnisquelle ob man jetzt diesen Handwerker hier beauftragen soll?

00:26:11: Ja dann gehen wir mal zum zweiten Teil der Frage über und zwar stellt der Verwalter sich natürlich in dem gleichen Atemzug die Frage was passiert denn wenn sie nicht alle am Aufzug beteiligen?

00:26:27: Ja, das ist erst mal Konsert sich kein Problem.

00:26:30: Aber kann dann auch jemand den Beschluss anfächten der eben sagt nein ich beteilige mich nicht und ich werde diesen Aufzug auch niemals nutzen?

00:26:39: Naja also das wäre jetzt ein anderes Thema.

00:26:44: jetzt an Anfächtungsgrund.

00:26:48: Und der Einbau eines Auftuges ist zunächst einmal eine Wahrscheinlich eine, wenn er nicht aus öffentlich-rechtlichen Gründen da sein muss.

00:26:57: Aber Bestandsgebäuden haben wir das nicht.

00:27:00: Wir dürfen ja neu bauten ab fünf Stockwerken mit Aufzügen bauen.

00:27:05: Das ist klar.

00:27:07: Da wäre es ein anfänglicher Mangel, wenn jetzt einen Neubau entstehen würde mit fünf Stockwerkern, dann fehlte der Aufzug und dann war es ein Öffentlich-Rechtliches Problem und alles was öffentlich rechtlich angeordnet wird ist sowieso ne Instandhaltungsmaßnahme.

00:27:21: Ansonsten... Ansonsten im Bestand, wenn ich in Bestand jetzt einen Aufzug einbauere.

00:27:30: Was ja grundsätzlich jetzt möglich sein soll auch nach Paragraph-Zwanzig Absatz eins wie EG möglich ist mit einfacher Mehrheit.

00:27:38: Dann stellt sich eben die Frage aus welchen Gründen könnte ich so einen Beschluss anfächten?

00:27:44: Normalerweise ist es ja so.

00:27:46: wir haben hier diese Kombination Paragraf-Zwanzig und Paragrap-Einundzwanzig.

00:27:52: Ihr könnt mit einfacher Mehrheit der Anwesenden vertretenen.

00:27:57: Und das können ja sehr wenig sein, da die Gemeinschaft ja auch im Prinzip immer beschlussfähig ist wenn einer da ist also von hundert Eigentümern sitzen da zehn und sechs sagen wir wollen den Aufzug.

00:28:07: Da wird der Aufzug gebaut.

00:28:10: So dann wird der aufzucht gebaut weil ich erstmal einen Mehrheitsbeschluss habe dort.

00:28:15: nur dann kommen wir natürlich irgendwann auf die Kosten und die Kosten regelt dann hier der Paragraph einundzwanzig.

00:28:21: Also wir haben jetzt zum ernten Jahr früher diese Differenzierung, gebauliche Veränderungen alle zustimmen.

00:28:30: Modernisierungsmaßnahmen, doppelt qualifizierte Mehrheit in Standhaltungsmaßnahme kann jeder verlangen und so das haben wir nicht mehr.

00:28:36: Wir können jetzt alles beschließen mit einfacher Mehrheit und die Differenzierung Wie das jetzt kostenmäßig umgesetzt wird, die findet jetzt im Paragraf von einundzwanzig also in Folgeparagrafen statt mit der Aussage wer zustimmend bezahlt.

00:28:54: Zunächst mal habe ich ja dann das Problem dass ich bei einer bei einer einfachen Mehrheit Die Kostensituation habe das nur die Zustimmenden bezahlen.

00:29:06: Dann hat sich der Gesetzgeber aber überlegt wenn ganz viele zustimmen Dann ist das ja wahrscheinlich eine gute vernünftige Maßnahme.

00:29:15: Also wenn jetzt mehr als zwei Dritte der anwesenden und vertretenen zustimmen, dass wir jetzt bei zehn von hundert wären das dann überlegen sieben.

00:29:29: Zwei Drittel wären sechs coma sechzehntig also sieben von zehn von insgesamt einhundert Eigentümern, die hätten nicht zwei Drittel mehr erreicht aber damit könnten.

00:29:38: Damit hätten wir auch nicht die Doppelqualzette Mehrheit weil Doppeltqualzete Mehrheit heißt es müssen gleichzeitig mehr als fünfzig Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen.

00:29:49: Der Gesetz gewahrte also überlegt bei Paragraph einen zwanzig Jahr.

00:29:52: dann wenn das eine breite Zustimmung gibt Doppelqualifizier also einmal mehr als zwei Drittel der anders vertretenen plus die gleichzeitig mehr als fünfzig Prozent sind.

00:30:04: da müssen wieder alle bezahlen.

00:30:08: Und dann wird es, dann wird das für den Eigentümer der das anfechten will schwierig.

00:30:17: Wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen.

00:30:19: wir haben eine ordentliche Ankündigung Wir haben das Problem mit dem Kostenvergleich gelöst.

00:30:26: Also wir haben ein Angebot oder zwei Angebote und wir haben vielleicht noch einen Sachverständigen, der sagt ja so-undso teuer muss das sein.

00:30:33: Es fährt jetzt nicht mehr an den drei Angeboten.

00:30:35: scheitern, so kann man es schon mal sagen.

00:30:38: Es wird jetzt nicht allein an den fehlenden drei Angebots scheitert.

00:30:43: Man muss gucken ob andere Fehler bei der Beschlussfassung passiert sind.

00:30:47: ansonsten werde ich schwierig für den Anführungskläger sich dagegen zu wehren.

00:30:54: die Frage das selber nutzt oder nicht.

00:30:58: Das spielt dann keine Rolle mehr, wenn wir eben diese doppelgewaltzierte Mehrheit haben und man muss ja trotzdem zahlen.

00:31:04: er darf dann auch nutzen.

00:31:06: Wenn wir in dem Bereich zwischen normaler Mehrheit und noch Nicht-Erreichung der doppel gewaltzierten Mehrheit sind wird das Ding auch gebaut.

00:31:15: da müssen aber nur die Zahlen die es nutzen ist ein bisschen schwierig.

00:31:19: Dann können aber nach §.

00:31:25: Jetzt sagt einer, ja jetzt möchte ich vielleicht doch nach zehn Jahren, oder jetzt möchte die Aufzugsanlage mit nutzen.

00:31:34: Weil ich kann jetzt nicht mehr gut gehen und was weiß ich?

00:31:39: Und der kann dann aufspringen, das hat Paragraph-I als vier extra vorgesehen.

00:31:44: Da muss man sich also sozusagen rückwirkend an Teilmäßig etwas schwierig auszurechnen.

00:31:49: da muss man so tun sozusagen von vornherein mit dabei gewesen ist und dann muss man den anderen einen angemessenen Kostenausgleich so als das in der Setz bezahlen kann er mitmachen.

00:32:00: Also die Tatsache, dass er im Moment nicht mit macht wenn wir diese einfacher Mehrheit nur haben würde ich auf jeden Fall nicht dazu berechtigen anzufächten.

00:32:11: Und wenn er mit machen muss weil er vielleicht durch die zwei Drittel plus mehr als fünfzig Prozent überstimmt worden ist.

00:32:21: Ja, dann muss er mitbezahlen.

00:32:22: Da muss er sich irgendeinen Grund suchen.

00:32:24: es wird schwer sein Es wird keine Veränderungssperre da geben.

00:32:29: Zwanzig Absatz vier sagt ja wenn man die Wohnanlage total umbaut das wird man bei Aufzügen wohl nicht mehr so sehen.

00:32:37: Aufzüge und Vorstellbalkone sind jetzt.

00:32:39: nach der wohl herrschenden Meinung darf man bauen ohne dass eine komplette Umgestaltung der Wohnanlagen vorliegt.

00:32:51: Und wenn wir jetzt mal den Faden weiterspinnen und der Aufzug würde gebaut, dürfte ja die Instandhaltungsrücklage dafür verwendet werden?

00:33:00: Nein.

00:33:00: Nein!

00:33:02: Okay.

00:33:03: Die Instandhaltung zurücklage ist eine Instand-Haltung-Rücklage.

00:33:10: Gut.

00:33:10: Und in Standhaltung müssen wir immer ganz scharf trennen von baulichen Veränderungen.

00:33:17: Also wir haben hier einmal Muss ich sie ein bisschen quälen mit dem Paragrafen?

00:33:23: Aber ist nicht so schlimm.

00:33:25: Kommt immer wieder vor, der Paragraf neunzehn Absatz zwei, Ziffer zwei sagt er das gemeinschaftliche Eigentum muss in Stand gehalten werden.

00:33:32: Hat sich ja eben auch mal gesagt, da muss man tun.

00:33:37: Trotzdem ist natürlich wichtig wie viel das kostet und deshalb braucht man einen Beschluss und man muss sehen ob der Preis gerecht ist.

00:33:43: So klar!

00:33:47: Ich muss es machen.

00:33:49: Aber eine Instandhaltungsmaßnahme ist eben zu trennen, dass es eben Bestandserhalt ist.

00:33:54: Eben zu trenn von einer Maßnahme wo ich jetzt zusätzlich etwas mache nämlich den baulichen Veränderung.

00:34:00: Baulichen verändern ist ja in Paragraph zwanzig geregelt und die instand die normale Instand Haltung ist im Paragraf neunzehn Absatz zwei Satz Ziffer neunzen Absat zwei Ziffer zwei geriegelt.

00:34:15: Das ist eine Maßnahme, die Musik machen und Bestandserhaltung.

00:34:17: Dazu gehört nicht der Aufzug, obwohl die Reparatur alles bestehend in den Aufzug ist.

00:34:22: Also es ist wiederum was anderes.

00:34:23: wenn ich ein Aufzug habe in der Wohnanlage dann gehört er zum Gemeinschaftseigentum.

00:34:27: das Gemeinschauseigentum muss sich in Ordnung halten fehlerfrei halten.

00:34:32: also muss ich dann auch nach nineteen Absatz zwei Satz zwei den Instandtag aus Beschluss machen.

00:34:39: Musik machen da können jeder einzelne verlangen Also kein Zugriff nochmal und den Bogen wieder zu spannen oder den Kreis dazu verlassen.

00:34:54: Keine Entnahme aus der Rücklage, Zwecksdurchführung von baulichen Veränderungen.

00:35:02: Es gibt natürlich die Möglichkeit, da habe ich auch daran gedacht dass man die Instandhaltungs-Rücklage reduziert genauso wie man die oder beziehungsweise weiter aufbaut.

00:35:19: Man sagt ja, dieses Jahr sparen wir noch mal fünftausend an... Oder es ist im Wirtschaftsplan drin und das wird immer so sozusagen stillschweigend fortgesetzt.

00:35:28: weil wir immer fünftausend haben tun wir jetzt auch wieder rein und man könnte natürlich auch zehn tausend reintun.

00:35:34: man kann auch sagen jetzt hören wir mal auf die haben jetzt fünfhunderttausende Euro in der Rücklage jetzt machen was mal das reicht jetzt Man könnte theoretisch auch, aber da sind die Anforderungen sehr hoch.

00:35:47: Man könnte auch sagen wir haben eine so hohe Instandteilungsrücklage.

00:35:52: Die brauchen wir im Grunde genommen gar nicht.

00:35:54: Die könnten wir jetzt mal um hunderttausend Euro reduzieren und könnten dann an der Eigentümer diese hundert tausenden Euro nach Miteinglumsanteilen zurück bezahlen.

00:36:03: So das wäre eine Aufhebung der Rücklagekammern vom Prinzip her machen.

00:36:09: Der Beschlusskompetenz besteht sicherlich genauso gut wie eine für die Bildung besteht, würde auch einer bestehen, die Rücklage zu reduzieren.

00:36:19: aber da muss man schon aufpassen dass es eben nicht ne verdeckte Zahlung aus der Rücklage ist sondern dann muss man wirklich darlegen und im Anfechtungsfall dann auch beweisen das man wirklich... Das hier zu viel in der Rücklager ist, den man eigentlich gar nicht mehr braucht.

00:36:32: Man muss also eine Prognose machen und sagen ja in den nächsten fünf Jahren könnte dies und jenes passieren, da könnten wir das brauchen.

00:36:38: In den nächsten zehn Jahren könnte dieses und jenis passieren, könnten wir dass brauchen.

00:36:42: wie viel sammeln wir jetzt monatlich an?

00:36:45: Und haben wir jetzt tatsächlich etwas über Unterbrückstigung eben der anstehenden Maßnahmen?

00:36:51: wenn man dazu käme dann könnte man die Rücklage jetzt als Beispiel um hunderttausend Euro wieder auf ... lösen, weil man sagt wir haben an sich zu viele Rücklagen die brauchen wir gar nicht und dann könnte man diese hunderttausend Euro... ... jachen Grunde genommen müsste man sie dann an die Eigentümer zurück bezahlen.

00:37:09: Und dann würden die Eientümer eine besondere Umlage... ... dann diese Maßnahme machen diesen Aufzug einbauen.

00:37:18: aber eine direkte Entnahme aus der Rücklage nach dem Motto Wir haben ja ne Rücklage da greifen wir jetzt mal rein und bauen ist dafür einen schönen Aufzug das wird nicht funktionieren.

00:37:29: Ja, da wäre dann ja auch der Sinn verfehlt.

00:37:32: Ja

00:37:32: genau dafür ist sie nicht da.

00:37:34: Sie ist für sich dazu da die Eigentümer zu schützen vor überraschenden Schäden.

00:37:42: Da kommen Balkone runter und da platzen Sachen ab was wir jetzt sehr oft haben bei den Bauwerken aus den siebziger Jahren.

00:37:49: Da platzen einfach Balkonstücke ab oder muss dann sofort etwas gemacht werden Ganz schnell.

00:37:55: Und da sind dann vielleicht Eigentümer überfordert, die sagen ja, kann ich jetzt nicht bezahlen?

00:37:59: Habe ich nicht?

00:38:00: Fünftausend Euro kann ich in die Gasse einlegen.

00:38:03: Ich habe das nicht auf dem Konto und dann haben wir das Problem.

00:38:06: Da müssten wir diese Eigentümmer hier auf Sonderumlage verklagen also erst mal einen Sonderumbladen beschluss machen, Frist setzen, Sonder-Umlage verklaren, da geht mit Sicherheit ne halbe bis Jahr ins Land.

00:38:16: und genau um diese Situation nichts zu haben bilden wir Rücklagen für Notfälle Dann sagen können so jetzt ist die Heizung ausgefallen im Winter.

00:38:26: Da kann man nicht eine große Sonderumlagenaktion machen, dann ist der Winter durch sondern da braucht man eben für solche Fälle.

00:38:36: das muss man mit dem Hinterkopf haben und deswegen wird es schwer sein zu sagen unsere Rücklage ist zu hoch.

00:38:45: Das wird also dieser Dreh.

00:38:48: Die Rücklage isst so hoch.

00:38:49: ich nehme das mal raus und funktioniere das um.

00:38:53: Das überlegt man sich ja im Grunde genommen jedes Jahr.

00:38:56: Im Prinzip überlichten wir jedes Jahr, müssen wir jetzt wieder in der Rücklage bilden?

00:39:01: Ja, bebild'n wir dann die Rücklage sicher als sicher und da haben wir auch große Margen drin also Ermessensspielräume.

00:39:06: Da sagt einer, ich möchte schon dass wir dann immer noch so zehn Prozent on top tun oder zwanzig Prozent wenn alles teurer wird usw.

00:39:15: Also das sind große Ermessen-Spielräumer drinnen da sozusagen.

00:39:18: Wir bauen das zurück würde ich mal sagen ist schwierig.

00:39:24: Aber ich muss einfach diese Ausnahme mal sagen, weil gibt es schon Gemeinschaften die diesen Dreh dann fahren.

00:39:33: Dann haben sie natürlich das Problem wenn einer da saft nötig ist.

00:39:36: Das möchte ich nicht.

00:39:37: Die Rücklage, die haben wir jetzt jahrelang angespart und die muss schon so bleiben.

00:39:41: und selbst wenn in den nächsten drei Jahren nichts runterfällt oder die andere Hauswerte, ich möchte gerne dass wir da safe sind.

00:39:49: So, damit schwierig das Leben um zu funktionieren.

00:39:55: Ja, total spannend Herr Brandt.

00:39:58: Man könnte darüber sicherlich auch noch den halben Tag diskutieren.

00:40:02: Könnte man machen!

00:40:05: Ich glaube wir haben unsere Zuhörerinnen und Zuhäurer aber heute schon genug strapaziert was auch Paragrafen angeht.

00:40:12: ich fand es total spannend und ich glaube ist es auch sicherlich nützlich und hilfreich und ich hoffe dass ganz viele Leute dem Podcast hören und sich dann auch nochmal vielleicht das ein oder andere genau anlesen.

00:40:26: Und das Urteil einmal?

00:40:27: Ich sage jetzt nicht ausdrücken, aber vielleicht mal... Vielleicht lesen und wer es mich da ausdruckt.

00:40:33: Also ich druck's mehr aus.

00:40:35: Und ich ja auch jedes Jahr am Ende für die Fachanwältskollegen eine Wortbildung mache.

00:40:40: Da muss ich natürlich die Urteile drauf haben machen!

00:40:44: Und die dann alle auswendig zu können, das kann ich nicht.

00:40:47: Der Bundesgerichtshof haben das ja vorhin erlebt.

00:40:50: Ich habe vorhin versucht rauszubekommen wenn es jetzt ganz genau veröffentlicht ist.

00:40:55: Also allein der Bundesgerichtshof, der fünfte Zivilsenat, der dieses EEG-Geschäft betreibt, der veröffnete im Moment, er ist ganz, ganz fleißig also im Moment veröffentlich um die Fünfzig Urteile pro Jahr.

00:41:09: Die müsste man dann schon innerlich kennen.

00:41:14: Er sollte man inhaltlich kennen, weil eben da diese wichtigen Dinge drinstehen.

00:41:20: Und wenn ich eine Wohnungseigentümergemeinschaft unter den Verwalter berate, muss ich ihm eben sagen das können wir jetzt so beschließen oder wir können es nicht so beschliessen und dazu muss ich eben dieses Urteil VZR sieben aus fünfundzwanzig kennen.

00:41:34: deswegen nochmal meine Empfehlung lesen Sie's ist ganz spannend finde ich.

00:41:41: ja.

00:41:42: Schönes Schlusswort, wie ich finde.

00:41:44: Toller Appell an unsere Zuhörer.

00:41:48: Herr Brandt, ich möchte mich bei Ihnen ganz herzlich bedanken für Ihre Zeit und für Ihre Ausführung.

00:41:53: Ganz, ganz toll!

00:41:54: Vielleicht machen wir demnächst mal wieder so ein Podcast gemeinsam zu einem anderen spannenden Thema?

00:42:00: Ich meine es gibt da ja genug.

00:42:02: Kann man wohl sagen...

00:42:04: Und wünsche Ihnen sozusagen für heute erst einmal ein ganz tolles Fingstwochenende Und das wünschen wir unseren zuhörigen und zuhören.

00:42:12: Unbedingt!

00:42:13: Auch, wobei die hören es später dann eben den schönen Juni genau und ich sage mal auf bald.

00:42:19: Danke gleichfalls.

00:42:21: Tschüss.

00:42:22: Danke.

00:42:23: Tschüß.